8年前に買った我が家、いま買うと月17万8,000円でした【賃貸か持ち家か】

おはようございます！レバナス父さん（@levanasu_papa）です。

賃貸か持ち家か。この話題、たぶん一生決着しません。ネットで何度も読みましたが、最後はいつも「価値観次第ですね」で終わります。

それはそうなんですが、ちょっと待ってほしいんです。価値観の前に、計算できる部分がまだ残っています。

そこで今回は、「いま3,300万円を借りて家を買うなら、家賃いくらまでなら借りたほうが安いのか」を計算しました。

ついでに、2018年に3,600万円で買った我が家をいまの値段といまの金利で買い直すといくらになるのかも出しました。月17万8,000円です。8年前の1.88倍でした😱

結論：いま買うなら、分かれ目は家賃14.6万円です

先に結論から書きます👇

• いま3,300万円を35年で借りると、総返済は5,561万円。利息だけで2,261万円です💸
• 税金・修繕・保険を足し、住宅ローン減税を引くと、35年の住居費は約6,400万円
• 同じ家を借りると、うちの近所の相場は家賃16万円。35年なら約6,990万円（更新料込み）です
• 釣り合うのは家賃14.6万円。うちの地域は買うほうが約590万円安く、家賃12万円の地域なら賃貸が1,160万円安くなります🏠
• ただしこれは3,600万円の家が買えた場合の数字。同じ家はもう4,740万円なので、この前提自体がすでに古いです
• ただし建売の全国平均は1年で389万円上がって4,215万円。平均どおり3,800万円借りるなら、分かれ目は16.8万円です🏠
• 場所と広さで金額は倍以上変わります。都心からの距離帯別・1㎡あたりの表を載せたので、そこから自分の数字を出せます
• うちの家をいま買うと月17万8,000円（8年前の1.88倍）。必要な世帯年収は894万円で、正直、僕にはもう買えません😱
• 「家賃はどうせ上がる」は計算に入れていません。日本では、住み続けている人の家賃はほとんど上がらないからです

「どっちが得か」に全国共通の答えはありません。でも「あなたの場合の分かれ目」なら計算できます。やり方は最後に書きます。

まず前提：2018年の条件は、もう再現できません

この手の記事でいちばん危ないのが、数年前に買った人の体験談をそのまま参考にしてしまうことだと思っています。

僕は2018年に、フラット35の金利1.1%で借りました。今はまったくちがいます。

	2018年	2026年8月
フラット35の金利	1.1%	3.29%
住宅ローン減税の控除率	1%	0.7%
控除期間	10年	13年
住民税からの控除上限	13.65万円	9.75万円

※金利は【フラット35】2026年8月の最頻値（借入期間21年以上・融資率9割以下）です。

金利は3倍近く、控除率は下がって、期間は延びている。条件が全部動いているので、昔の体験談は前提から使えません。

なので今回は「いまの数字」で計算します。

いま3,300万円を借りると、利息は2,261万円です

同じ3,300万円を、35年・ボーナス払いなしで借りた場合です。

※この3,300万円は、2018年にうちが実際に借りた額です。3,600万円の家を頭金300万円で買いました。ここでは金利だけを今のものに差し替えています。同じ家の値段そのものが上がっている問題は、記事の後半で計算します。

	金利1.1%（2018年）	金利3.29%（いま）
毎月の返済額	94,700円	132,401円
35年の総返済	3,977万円	5,561万円
うち利息	677万円	2,261万円

利息は3.3倍。金額にすると1,584万円ふえます。

毎月の返済額も、9万4,700円から13万2,401円へ。差は月3万7,700円です。金利が変わるだけで、毎月これが上乗せされます💦

いまの住宅ローン減税は、0.7%が13年です

持ち家には、賃貸にはない制度があります。住宅ローン減税です。ただし中身は昔とかなり変わっています。

ここで見落としがちなのが、「限度額いっぱい戻ってくるわけではない」という点です。

戻るのは自分が実際に払った税金が上限です。年収430万円台の我が家だと、所得税と住民税を足しても年20万円前後が現実的なところ。13年で250万円くらいの計算になります。

年収が高い人ほど大きく戻る制度なので、「最大◯◯万円お得！」という数字は、たいてい自分には当てはまりません。ここは自分の源泉徴収票で確かめる部分です。

もうひとつ大きいのが、住宅の省エネ性能で借入限度額が変わるという点です。省エネ基準を満たさない新築は、そもそも減税の対象になりません。

2018年当時は、性能で線引きされることはありませんでした。今は「どんな家を買うか」で戻る額が変わります。物件を選ぶ段階で減税の話が絡んでくるので、後から気づくと取り返しがつきません。

いま買う場合と、賃貸を35年で並べます

買う側には、ローン以外もちゃんと足します

持ち家に有利な計算をしても意味がないので、不利な費用を先に足します。

いま買う場合・35年	金額
住宅ローン（3,300万円・3.29%）	約5,561万円
固定資産税（年14万円・うちの実額）	約490万円
修繕・リフォーム	約500万円
火災・地震保険	約100万円
住宅ローン減税	−約250万円
合計	約6,400万円

固定資産税はうちに実際に届いている年14万円を使いました。ここは一般値ではなく実額です。

修繕費だけは想定です。うちが8年で使った修繕費は、じつは10万円しかありません。ただしこれは安く済んだのではなく、外壁も屋根もまだ一度も触っていないだけです。戸建ての大きな出費は10〜15年目から来るので、うちはまだ請求書が届いていない段階にすぎません。

ここを入れずに「持ち家のほうが安い」と言うのは、フェアじゃないと思っています。

賃貸側は、家賃が上がる前提を置きません

賃貸側は想定ではなく、うちの近所で同じくらいの一戸建てを借りた場合の相場、家賃16万円で置きました。35年ぶんに2年ごとの更新料（家賃1ヶ月分）を足して、約6,990万円です。

ここで「家賃はどうせ上がるでしょ」と思った方。それ、日本の賃貸ではあまり起きません。

つまり、住んでいる人への値上げは制度上ほぼ「お願いベース」ということです🙏

実績も同じです。財務省の広報誌『ファイナンス』のコラムに、消費者物価指数の民営家賃は2023年に25年ぶりでプラスに転じたと書かれています。裏を返せば、それまで25年ほとんど動かなかったということです。

同じコラムには、日本には「家賃は上がらないもの」という商慣習ができた、とも書かれていました。

物価も為替も動いているのに、家賃だけ動かない。1ドル163円の時代にはねじれた話ですが、借りる側にとっては強い味方です。

結果：うちの地域だと、買うほうが590万円安く出ます

買う場合約6,400万円に対して、家賃16万円の賃貸は約6,990万円。差は約590万円で、買うほうが安く出ました。

持ち家の僕にとって都合のいい結果なので、逆も書いておきます。これは家賃16万円の地域だから出た答えです。

同じ家を家賃12万円で借りられる地域なら、35年で約5,250万円。今度は賃貸のほうが1,160万円安くなります。

金利も広さも、何ひとつ変えていません。家賃相場が4万円ちがうだけで、結論はひっくり返ります。

じゃあ何なら言えるのか：分かれ目は家賃14.6万円です

ここが、この記事でいちばん使える数字だと思っています。

買う場合の35年ぶん（約6,400万円）と釣り合う家賃を逆算すると、月14.6万円でした。

都心と地方では家賃が倍以上ちがうのに、全国で同じ結論が出るわけがありません。だから「賃貸か持ち家か」に一般解はないんです。

でも「自分の場合、家賃いくらが分かれ目か」なら、誰でも出せます。

同じ月9万4,700円でも、いまは940万円借りられません

もうひとつ、金利が上がると起きることがあります。

僕が払っている月9万4,700円。この同じ金額を、いまの金利3.29%・35年で借りるとしたら、いくらまで借りられるのか。

答えは約2,360万円です。2018年なら3,300万円借りられた同じ返済額で、約940万円ぶん借りられなくなっています。

つまり「毎月これくらいなら払える」という金額が同じでも、買える家の値段は940万円下がるということです。

これは損得の話というより、選べる家が変わるという話です。同じ予算なら、狭くするか、駅から遠くするか、中古にするか。金利上昇は、そういう形で効いてきます。

逆に言うと、家の値段が下がらないかぎり、金利上昇はそのまま「買えない人が増える」ことを意味します。

ここは投資と同じ構造だな、と思いました。金利が上がると、借りて何かを買う人が減る。不動産でも株でも、値段を決めているのは結局そこです。

しかも、その家の値段自体が上がっています

ここでずっと引っかかっていることがあります。

そもそも3,300万円で、同じレベルの家が買えるのか。

たぶん、買えません😥

家の値段まわり	数字
建売住宅の全国平均（2025年度）	4,215万円
前の年度（3,826万円）からの上げ幅	+389万円（+10.2%）
土地付注文住宅の全国平均	5,313万円（+306万円）
中古の戸建て	2,783万円（+209万円）
建設工事費（2015年→2025年）	約1.3倍

フラット35利用者調査（2025年度・8,345件）によると、建売住宅の全国平均は4,215万円でした。

問題は上げ幅です。前の年度は3,826万円だったので、たった1年で389万円、率にして10.2%上がっています。

中古の戸建てまで+209万円です。新築が上がったぶん、中古に流れて中古も上がる。逃げ場がありません😰

じゃあ「都会の件数が増えただけで、平均が釣り上がっただけ」なのでは？と思ったので、確かめました。

結果はシロでした。首都圏の割合は48.2%→48.0%とほぼ動いていません。前の年度の地域構成のまま計算し直しても、平均は4,214万円。ほぼ同じ数字が出ます。

しかも住宅面積の平均は100.7㎡→100.4㎡でほぼ同じ。つまり同じくらいの広さの家が、1年で389万円高くなったということです😨

地域別に見ても、首都圏+472万円、東海+413万円、東北+415万円。ほぼ全国で上がっています。

国の建設工事費デフレーター（木造住宅）で見ても、2018年度の97.9が2026年5月には126.7。うちが買ってからの8年で、約3割上がっています。

うちが2018年に買ったのは3,600万円でした。同じ家をいま買うなら、この金額では届きません。

1年で10%上がった理由は、資材と人件費です

なぜ1年で389万円も上がるのか。元の値段が上がっているからです。

資材が上がって、人件費が上がって、しかも人を多く使わないと終わらない。値段が下がる要素がひとつもありません。

そこに1ドル163円です。輸入する木材も設備も、円で買うと高くつきます。

この4,215万円は2026年3月までの集計です。いま見積もりを取っている方は、たぶんもっと高い数字を見ています。

ついでに、買っている人の顔ぶれも変わっています

同じ調査に、こんな数字もありました。

建売を買った人の平均	2024年度	2025年度
世帯の年収	626万円	680万円
年齢	42.1歳	40.7歳

世帯年収の平均が、1年で54万円上がっています。

そして平均年齢は1.4歳も若くなっています。

給料が上がったから、ではないと思います。値段が上がって、払える人しか買えなくなった。年収が高くて、若くて、長く借りられる人。そこに寄っていった結果だと見ています。

ちなみに僕は46歳で、本業の年収は430万円台。共働きですが、この平均像には届きません。買っている人の平均像から、うちは外れているということです😅

では、いくら借りることになるのか。これも同じ調査に出ています。

建売を買った人の手持金（頭金）は平均428万円。ということは、4,215万円から差し引いて平均で約3,800万円を借りている計算になります。

うちの3,300万円より、500万円多い。この3,800万円で計算し直します。

3,800万円を金利3.29%・35年	金額
毎月の返済	約15万2,000円
35年の総返済（利息2,603万円）	約6,403万円
固定資産税・修繕・保険	約1,174万円
住宅ローン減税	−約250万円
35年の住居費	約7,327万円
分かれ目の家賃	約16.8万円

借入が500万円増えるだけで、分かれ目は14.6万円から16.8万円まで上がりました。それだけ家賃の高い地域でないと、買う側に旨みが出ないということです。

ちなみに毎月の返済は15万2,000円。うちの9万4,700円と比べると、月に5万7,000円ちがいます。ちょうど僕が毎月レバナスに入れている金額です💸

そしてもうひとつ。この表、減税の金額が250万円のまま増えていません。

ここは自分の源泉徴収票で確かめてください。「上限まで借りたから満額戻る」と思っていると、けっこうズレます⚠️

全国平均は使えません。あなたの場所と広さで出します

ここまで「全国平均4,215万円」で話してきましたが、この数字をそのまま使える人はほぼいません。

都心と郊外では、家の値段が倍以上ちがうからです。同じ調査に、東京駅からの距離帯ごとの数字が載っていました。

10㎞未満が7,539万円で、60〜70㎞が3,033万円。同じ東京圏で2.5倍の差です。

しかも面白いのは遠いほうが広いということ。都心95.0㎡に対して、60〜70㎞は105.2㎡。遠くに行くほど、安くて広くなります🏡

郊外も同じだけ値上がりしています

いちばん右の列を見てください。「郊外なら値上がりと関係ないでしょ」と思うかもしれませんが、そんなことはありませんでした。

どの距離帯も、率にして+7.7〜11.9%。金額なら+300〜600万円です。郊外にも同じだけ来ています。

うちの30〜40㎞も+366万円（+9.6%）。たった1年でこれです。

ちなみに10㎞未満だけ+1.0%とほぼ横ばいでした。都心はもう、上がる前に高すぎるということかもしれません😅

広さでも変わります。1㎡あたりで考える

もうひとつ。同じ場所でも、3LDKと4LDKでは値段がちがいます。

間取りそのものは調査に載っていないので、面積で見ます。都心から30〜40㎞は1㎡あたり42.1万円だったので、こうなります。

都心から30〜40㎞の場合	家の値段	分かれ目の家賃
95㎡（3LDKくらい）	約4,000万円	約15.8万円
110㎡（4LDKくらい）	約4,633万円	約18.5万円

15㎡ふえるだけで約630万円。分かれ目の家賃は15.8万円から18.5万円に上がります。

これが20〜30㎞になると、同じ15㎡で約750万円です。都心に近いほど、部屋ひとつ増やす代金が高くつきます。

参考：8年前に買った僕の場合

ここまで「いま買うなら」で書いてきたので、最後に自分の数字も置いておきます。あくまで昔の条件のサンプルとして見てください。

項目	内容
購入年	2018年
場所	東京の郊外（都心から30〜40㎞）
間取り	3LDK＋屋根裏収納・駐車場1台
購入価格	3,600万円
借入額	3,300万円（頭金300万円）
金利	フラット35・全期間固定1.1%
毎月の返済額	約95,000円
8年で払った総額	約909万円（うち利息263万円）
いまの残債	約2,654万円
完済予定	2053年（73歳）

8年払って、減った借金は646万円だけです。住宅ローンは最初のうち返済額の多くが利息に回るので、思っているほど元本は減りません。ここは金利にかかわらず共通です。

……と、8年間そう思っていました。これは名目の話で、このあとひっくり返します。

この条件で分かれ目を計算すると家賃11.0万円。いま買う場合の14.6万円とは、3.6万円もちがいます。

同じ3,300万円を借りても、借りた年で答えがちがう。だから人の体験談はそのまま使えないんです😅

ついでに、この8年で実際に払った額も出しておきます。ここは試算ではなく全部実額です。

ただし、これは持ち家にいちばん都合のいい8年です。外壁も屋根もまだ触っていないので、修繕費が10万円で済んでいるだけ。この先の27年で、この差はかなり削られます。

借金のほうも、8年で目減りしていました

さっき「8年で646万円しか減っていない」と書きました。ここを裏返します。

この記事でずっと使ってきたとおり、同じ距離帯・同じ広さの家は8年で+31.7%になりました。だったら、残っている借金も同じ物差しで測るべきです。

物価全体ではなく「同じ家を買い直す力」で測った場合の話です。そこは断っておきます。

金利は1.1%で固定しているので、家の値段がいくら上がっても返済額は1円も増えません。上がったのは家の値段のほうです。給料も同じだけ上がっていれば完璧だったんですが、そっちは連動しませんでした😅

これ、構造としてはレバナスに1,860万円分のレバレッジをかけているのと同じです。安い金利で借りて、値上がりする資産を持つ。それだけの話なので。

期間35年・金利1.1%・3,300万円。よく考えたら、僕のいちばん大きなレバレッジは住宅ローンのほうでした。

もちろん、これは物価が上がったから成立している話です。上がらなければ効果はゼロ。2018年の時点でこうなると分かっていたわけではないので、威張れることは何もありません。

それに、この「借金が目減りした」と、次に出てくる「同じ家がもう買えない」は、まったく同じ+31.7%から出ています。

先に買った側が得をしたぶんを、これから買う側が背負っている。それだけの話です。喜べる立場ではありません。

ちなみに僕の住宅ローン減税（1%・10年）は、2027年分で終わります。金利3%を超える借金は先に返すというルールを持っていますが、1.1%はその下なので、控除が終わっても繰上返済はしない予定です。その判断の経緯はこちらの記事に書きました。

同じ家をいま買ったら、月17万8,000円でした

ここまで書いてきて、自分でも確かめたくなりました。

この家をいま買うと、いくらなのか。

うちは都心から30〜40㎞の郊外で、3LDKに屋根裏収納、駐車場1台ぶん。まさに同じ調査の「30〜40㎞」の枠に入ります。

都心から30〜40㎞・建売の平均	2018年度	2025年度
購入価額	3,180万円	4,187万円
住宅面積	99.4㎡	99.4㎡

ここ、鳥肌が立ちました。面積の平均が、8年前とぴったり同じ99.4㎡なんです。

つまりまったく同じ広さの家が、1,007万円高くなった。率にして+31.7%です😱

この上昇率をうちの3,600万円に当てはめると、いまなら約4,740万円。頭金300万円は同じとして、借入は4,440万円になります。

	2018年に買った僕	いま同じ家を買う人
家の値段	3,600万円	約4,740万円
借入額	3,300万円	約4,440万円
金利	1.1%	3.29%
毎月の返済	9万4,700円	17万8,100円
35年の総返済	3,977万円	約7,481万円
うち利息	677万円	約3,042万円

毎月の返済が1.88倍。差額は月8万3,400円です。

では、この月17万8,100円を無理なく払える世帯とはどのくらいなのか。これも同じ調査から逆算できます。

この687万円という数字、実際に建売を買った人の平均世帯年収680万円とほぼ一致します。数字がちゃんと噛み合っている証拠です。

我が家は共働きですが、894万円にも687万円にも届きません。本業の年収430万円台に対して、4,740万円は10.9倍。平均6.9倍とは比べものになりません。

いま同じ家を探しに行っても、僕は買えていません。これは謙遜でも自虐でもなく、単に計算するとそうなります😅

「安い」のに「買えない」のは、矛盾ではありません

ここで「あれ？」と思った方がいるかもしれません。前半では「買うほうが590万円安い」と書いたのに、その僕が「買えない」と言っている。

矛盾しているようで、していません。安いかどうかと、払えるかどうかは、別の話だからです。

ややこしいのは、審査のほうは通ってしまう可能性があることです。フラット35は年収400万円以上なら返済負担率35%まで借りられるので、年214万円の返済は年収611万円で計算上は通ります。

無理なく返せる水準は894万円、審査が通る水準は611万円。その差、283万円。実際に買った人の平均が23.9%に収まっているのは、みんな審査の上限まで借りていないからです。

しかも、この35%に入るのは住宅ローンだけではありません。

うちはMINIをローンで買っているので、これは他人事ではありません。家より先に車を買うと、そのぶん借りられる額が減ります。順番の問題です。

ちなみに月8万3,400円という差額は、毎月レバナスに入れている5万円を全部やめても、まだ足りない金額です😇

この家の分かれ目は11.0万円だと後で書きますが、いま同じ家を買う人の分かれ目は19.4万円。同じ家なのに、8万4,000円もちがいます。

ここまで来ると、もう「賃貸か持ち家か」という議論ですらありません。いつ買ったかで、話がまるごと別物になっています。

🧮 自分の分かれ目を出すやり方

難しくありません。これから買う方も、もう買った方も、5分あれば出せます。

大事なのは、この計算をしても「どっちが正解か」は出ないということです。出るのは分かれ目だけ。そこから先は、通勤時間とか、子どもの学区とか、隣人ガチャとか、数字にならないものが決めます。

この記事で出した分かれ目を、最後に並べておきます。自分に近いものを探してみてください。

ケース	分かれ目の家賃
2018年に3,300万円を1.1%で借りた（僕）	約11.0万円
いま3,300万円を3.29%で借りる	約14.6万円
都心30〜40㎞・95㎡（約4,000万円）	約15.8万円
いま建売の平均を買う（借入3,800万円）	約16.8万円
都心30〜40㎞・110㎡（約4,633万円）	約18.5万円
うちの家をいま買う（借入4,440万円）	約19.4万円

同じ「賃貸か持ち家か」で、11万円から19.4万円まで開きます。一般解が出ないのは、こういうことです。

それでも分かれ目を知った上で悩むのと、知らずに悩むのは、まったくちがうと思っています。

まとめ：答えは出ないけど、材料は揃えられます

今回わかったことを、もう一度並べます。

• いま3,300万円を35年で借りると、利息だけで2,261万円。2018年の677万円の3.3倍です💸
• 住宅ローン減税は0.7%・13年。ただし戻るのは自分が払った税金が上限
• いま買う場合の分かれ目は家賃14.6万円。それより高い地域なら買う、安いなら借りる
• 同じ返済額でも、借りられる額は940万円下がります。買える家そのものが変わります
• そのうえ建売の平均は1年で389万円上がって4,215万円。借りられる額は減り、必要な額は増えているのが今です
• 8年前に買った僕の分かれ目は11.0万円。いま同じ家を買う人は19.4万円です
• 同じ99.4㎡の家が8年で+31.7%。うちの家をいま買うには世帯年収894万円が必要で、我が家では届きません😱

賃貸か持ち家かは、たぶんこの先も決着しません。でもそれは「どちらでもいい」という意味ではなくて、「自分の数字と、自分が借りる年の条件で決めるしかない」という意味だと思っています。

金利は動きます。制度も変わります。誰かの正解が、そのまま自分の正解になることはありません。

だからこそ、電卓を一回叩く価値はあると思っています。

いちばん簡単なのは、いまの家賃（か、近所の相場）に437を掛けてみることです。スマホの電卓で10秒。それが「ここまでの家なら買ってもいい」という自分の上限額になります。

自分の分かれ目さえ分かっていれば、あとは数字にならないもので選べばいいだけですから！🏠

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